Kiedy opłaca się inwestycja w mieszkanie na wynajem?

Inwestycja w nieruchomości jest obecnie jedną z najpopularniejszych form lokowania kapitału. Rosnące ceny mieszkań sprawiają, że coraz więcej osób z wielu różnorodnych powodów decyduje się obecnie na ich zakup. Podstawowym powodem zakupu mieszkań jest chęć zmiany miejsca zamieszkania lub inwestycja w większe lokum.

Spora część inwestorów kupuje mieszkania również po to, by w przyszłości je wynająć lub sprzedać z zyskiem. Wielu zastanawia się jednak, czy inwestycja w mieszkanie na wynajem się opłaca. Wątpliwości budzi przede wszystkim czas oczekiwania na zwrot zainwestowanych pieniędzy. Mianowicie zakup nieruchomości zawsze wiąże się z dużym wydatkiem, z kolei zwrot z inwestycji jest zwykle procesem długoterminowym, a nadto objętym pewnym ryzykiem.

Czy warto kupować mieszkania na wynajem?

O tym, czy warto kupować mieszkania na wynajem, decyduje wiele czynników. Przede wszystkim istotne znaczenie ma lokalizacja danego lokum. Jeśli mieszkanie znajduje się blisko centrum miasta, ma dobre połączenie komunikacyjne lub też jest zlokalizowane w atrakcyjnym turystycznie miejscu, inwestor ma duże szanse na jego wynajęcie. Jeśli natomiast nieruchomość nie posiada tych cech, a wysokość miesięcznych opłat jest wygórowana, znalezienie lokatorów może być problematyczne. Wówczas istnieje ryzyko, iż to inwestor będzie musiał pokrywać miesięczne koszty eksploatacji. Takie dodatkowe wydatki mogą poważnie obciążyć naruszony już przez zakup mieszkania budżet inwestora, a sama inwestycja na pewno w pierwszych latach po realizacji nie przyniesie zysków.

Co więcej, o opłacalności inwestycji w mieszkania na wynajem świadczy również metraż oraz standard nieruchomości. Jeśli stan techniczny budynku jest zły, a samo mieszkanie wymaga generalnego remontu, zwrot z inwestycji może zostać odłożony w czasie. Z kolei, jeśli inwestor dysponuje nowocześnie urządzonym mieszkaniem znajdującym się w bezpiecznej okolicy i jest gotów wynająć je za przystępną cenę, szanse na zyski wzrastają. Oprócz tego, na zysk z wynajmu mieszkań duży wpływ ma także sytuacja ekonomiczna panująca w danym kraju, która przekłada się na wysokość wynagrodzeń, wysokość podatków oraz dostęp do miejsc pracy. Jeśli jest ustabilizowana, szanse na znalezienie lokatorów są większe, jeśli jednak panuje kryzys, mniej osób wykazuje zainteresowanie zmianą miejsca zamieszkania.

W 2020 roku na świecie wybuchła pandemia koronawirusa, która niekorzystnie wpłynęła na różne dziedziny gospodarki. Kryzys nie ominął również właścicieli mieszkań na wynajem. I choć, ceny większości mieszkań deweloperskich wzrosły, znacząco obniżono wysokość czynszu za wynajem. Ponadto, edukacja i praca zdalna przyczyniły się do tego, że wielu studentów i pracowników zrezygnowało z wynajmu mieszkania w mieście. Przy czym warto pamiętać, iż to właśnie oni stanowią największy odsetek osób, które wynajmują mieszkania. Po ponad roku obostrzeń sytuacja w kraju powoli się normuje, co jest zapowiedzią tego, iż studenci ponownie powrócą do miast. Taka sytuacja zwiastuje tym samym powrót do zainteresowania mieszkaniami na wynajem, a co za tym idzie, jest szansą na duże zyski dla inwestorów.

Dlaczego warto zainwestować w mieszkanie na wynajem?

Inwestując w nieruchomości, należy mieć na uwadze, że aktywo tego rodzaju generuje trzy rodzaje przychodów: przychód z najmu, przychód z reinwestowania dochodów z najmu oraz wzrost wartości nieruchomości. O ile obecnie, ze względu na niskie stopy procentowe przychód z reinwestowania dochodów z najmu będzie nieistotny, to sam czynsz najmu i wzrost wartości nieruchomości są czynnikami decydującymi o atrakcyjności inwestycji w nieruchomości na wynajem. Nie jest tajemnicą, że podstawowym kryterium przy wyborze nieruchomości jest lokalizacja. To ona determinuje zarówno wysokość uzyskanego czynszu najmu, jak i potencjalny wzrost wartości nieruchomości w przyszłości.

Tym samym lokalizacja w centrum, w pobliżu węzłów komunikacyjnych, z dogodnym dostępem do infrastruktury miejskiej zawsze będzie atrakcyjna inwestycyjnie. Nawet obecnie, w sytuacji pandemii, mimo chwilowego zmniejszenia zainteresowania najmem mieszkań, w pierwszej kolejności potencjalni najemcy szukają mieszkań w centrum, gdyż to ogranicza wydatki np. na dojazdy do pracy. Najemcy szukają również mieszkań w nowoczesnych budynkach, w których znajdą dodatkowe udogodnienia, takie jak winda, czy hala garażowa. Nowe mieszkanie  zawsze będzie miało przewagę nad takim, które jest już eksploatowane od kilku, czy kilkunastu lat.

Kolejnym niezmiernie istotnym czynnikiem, który powinien być brany pod uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości, jest potencjalny wzrost jej wartości w przyszłości. Wielu potencjalnych inwestorów zniechęca się do inwestycji w nieruchomości, twierdząc, że zwrot zainwestowanych pieniędzy nastąpi po 20-25 latach, gdyż czynsz najmu stanowi rocznie 4-5% wartości. To nie jest właściwe podejście do inwestowania, gdyż nie uwzględnia wzrostu wartości tejże nieruchomości. Z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć, że wzrost wartości nieruchomości w atrakcyjnej lokalizacji będzie równy co najmniej inflacji, co wynika zarówno z faktu spadku wartości pieniądza, jak i ograniczonej ilości działek pod budowę, w szczególności w centrum.

Poza tym inwestycja w nieruchomości nie powinna być rozpatrywana, jako inwestycja, która będzie eksploatowana w nieskończoność. Racjonalnym okresem inwestowania powinien być okres 5-6 lat, kiedy wzrost wartości będzie największy. Wówczas  inwestor nie będzie zmuszony do poniesienia nakładów na renowację mieszkania oraz minie okres, kiedy będzie musiał zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Biorąc to wszystko pod uwagę, inwestowanie w nieruchomości na wynajem w atrakcyjnych lokalizacjach jest opłacalne i znacząco przewyższa stopy zwrotu z innych inwestycji o podobnym ryzyku (lokaty bankowe, obligacje, bezpieczne fundusze inwestycyjne), zapewniając jednocześnie większe bezpieczeństwo niż ryzykowne inwestycje np. w akcje.